最近，在楼市方面被全网频繁刷屏的消息莫过于银行直销房产了。正值年末考核季，银行在第三方平台直接出售（拍卖）抵押房产即“银行直供房”蔚然成风！曾几何时，银行唯抵押的信贷思维被批为是典当行思维，哪曾想现在银行真的开始效仿典当行行事了：将断供的房产或抵债房产自行上网直接销售。京东、淘宝成为银行直销房产的大卖场！
这种做法其实并非先例。但在当前市场市场环境下，特别是在房地产止跌回稳正前路茫茫之际，银行这种做法显然非常辣眼。对此，社会各界心情复杂，莫衷一是！房产中介感觉本已“羞涩”的“奶酪”又被动了，二手房房东感觉雪上加霜、鸭梨山大，正在楼市边缘观望的准购房者感觉“捡漏”的机会来了、跃跃欲试，而银行亦是心情异常复杂。
什么原因导致“银行直供房”激增？
从京东平台的金融资产、淘宝阿里资产（阿里拍卖）平台的“银行清仓”栏目下，我们可以看到不少银行正挂牌手持的抵债房产。这类房源通常以“银行直供房”或“抵债资产”形式出现在有关平台上，房源类型主要包括个人按揭断供、企业抵押房产以及部分银行为盘活资产出售的闲置办公用房或网点物业。银行的挂牌（起拍）价普遍低于市场价20%-50%，有的甚至超六折。如某行一宗抵债房产本金为1470.25万元，而起拍价535万元，仅为债权本金的36.4%。银行低价直售抵押房产的节奏，表明银行只为快速变现而不追求溢价。
银行何以贱卖手持的抵债资产？其背景是银行被动接收的抵债房产正在快速增加，来自内外部的不良资产处置压力增大，而传统的不良资产处置渠道效率下降、出现处置瓶颈。
首先，最直接的原因是不良贷款增加“堆积”成大量银行账面抵债资产。不良贷款的增加主要源自几方面：一是企业贷款。在当前内外部经济环境影响下，部分企业尤其是受经济周期影响大的制造业、批发零售业等行业的企业，面临订单减少、业务萎缩等经营困难，现金流紧张，偿债能力下降，导致不良贷款上升。二是个人住房按揭贷款断供导致不良率整体上行。包括因居民家庭收入来源减少（失业、减薪）或出现家庭重大变故等因素无力还贷，或因抵押房产价值缩水无力履行房贷合同“补足担保”条款而被迫动断供；也包括购房人因房产价值严重缩水已形成实际“负资产”，为“及时止损”而主动断供的情形。三是个人经营性贷款成为银行不良贷款率上升的“重灾区”。除了此前因LPR持续下调诱发的以伪个人经营性贷款置换按揭贷款等违规贷款风险兑现外，大量集中到期的个人经营性贷款因抵押房产市值缩水面临续贷困难，最终形成不良贷款、成为银行账面抵债资产。
其次，银行面临加快不良资产处置的外部压力，不得不加快“清仓”。一方面，是来自资本约束与监管考核的压力。这是最直接的压力来源。监管部门对银行持有不良资产，特别是超期的“抵债资产”，有严格的惩罚性措施。根据《商业银行资本管理办法》，银行持有超过处置期的抵债资产，会被施加高达400%甚至1250%的风险权重。同时，在年末等关键时点上，银行机构需面对包括不良贷款率、拨备覆盖率等核心指标的监管考核压力。另一方面，是来自市场信心与声誉的压力。高“水位线”的不良资产如不能尽快处置，对于银行机构特别是具有公开信息披露义务的上市银行而言，可能会影响市场信心，引发投资者对银行资产质量和管理能力的担忧，导致股价下跌、信用评级面临下调压力，乃至影响银行的声誉。
再次，银行具有加快不良资产处置的内在驱动。一是为了加快资金回笼，改善了银行“造血功能”和资产流动性。处置抵债资产（尤其是房产）意味着将非生息的固定资产迅速转化为可用的现金。所释放的现金可用于发放新的贷款、满足新的资产流动性需要，并能将无息资产盘活为生息资产，或用于偿还到期的同业负债，降低自身的金融杠杆。而且，现金流的充足也能有效防范潜在的储户提款，增强流动性安全垫。二是受内部绩效考核的驱动。加快不良资产处置，虽然账面上会直接造成当期利润大幅下滑，但加快风险出清能为未来业绩增长扫清障碍。而且，不良资产出清后，银行无需再为其计提风险拨备，甚至可以回拨部分已计提的拨备，账面上或增厚未来利润。
第四，传统处置渠道不畅倒逼银行另辟蹊径，依托第三方平台直销抵押房产。实际上，银行以资产（如房产）抵债处置不良仅仅是第一步。在房地产市场持续低迷情况下，抵债资产能否快速、顺利变现才是问题的关键。按传统的处置路径，银行主要依赖司法拍卖来处置抵债资产，但因为大量抵债资产的涌现，目前法拍市场也面临现实瓶颈。有关信息显示，2025年1-10月全国法拍房源的清仓率（成交率）低至22.8%。而且法拍渠道流程繁琐、周期长、成本高且成交率低。此外，将坏账“打包”便宜卖给资产管理公司也是传统路径之一。但这一方式折价幅度更大、对银行更不利。这就倒逼银行另辟蹊径，寻找更高效的变现通道。而京东拍卖、阿里拍卖等第三方平台的兴起，为银行提供了直接面向海量用户的直销渠道。
银行直销房产将产生什么溢出效应？
尽管从总量上看，银行通过直销房产处置抵债资产的数量占比很小，但从整个市场健康发展的角度看，我们不得不关注银行直销房产可能产生的溢出效应。
一方面，会扭曲市场价格信号，加剧二手房市场下跌，甚至诱发踩踏事件，这显然是不利于房地产市场止跌回稳。
尽管国家围绕促进房地产市场止跌回稳出台了一系列激励政策与措施，但二手房价格去不管不顾、一直向下。这其中除了供求关系、市场预期等因素影响外，还有一个不起眼但却能产生大力出奇迹效应的因素，即法拍房的怂恿：每一次低价法拍房的出现都将通过市场比价效应拉低周边二手房价格。而二手房价格走低又会拉爆部分购房人、借款人的现金流，催生更多的抵债资产，进而催生更多的低价拍卖房。低价法拍——拉低周边房价——抵债房产增加——低价拍卖．．．．．．，市场便进入这样一种降价螺旋！以至于法拍房被市场视为是“房价刺客”，这绝非危言耸听！ 银行直销房产形式实质上仍是低价拍卖形式，只不过是自行在第三方平台拍卖。因此，其产生的溢出效应与法拍房基本相同。
另一方面，银行低价拍卖抵押房产或最终受到反噬。盲目地低价处置抵押房产的行为并非理性选择。这种行为对二手房市场的伤害最终会形成反噬。当银行把抵债房产拉出来低价拍卖的时候，势必拉低出售房产周边的房产价格，等于同时也拉低手中拥有的其他抵押资产价值，削弱了风险缓释屏障。由于手持抵押物价值缩水，又会导致更多的抵押贷款因担保不足出现新的风险敞口，乃至出现不良，使银行面临新一轮不良资产的处置压力。而且，在整个房地产市场预期走弱情况下，这不仅把银行手中抵押资产现值拉低，还会把预期资产价值也拉低。与此同时，不良率的上升势必给银行带来一定的声誉风险，降低银行的社会公信力。
此外，银行低价直销连同其他形式拍卖抵押房产还会通过对二手房价的拉低效应一定程度上引致居民家庭资产缩水，进而影响消费复苏的进程。当然，目前看这种影响仍是局部的、结构性的。毕竟银行直供房成交量占全部二手房交易量比重尚不及1%，而且低级房源一般集中在三线及以下城市，或城市的非核心地段、远郊区域。当然，对购房者而言或许出现“捡漏”的机会，但仍需格外注意房屋可能存在其他债务纠纷问题。
对于银行直销房产，我们需要反思什么？
尽管银行低价直销及通过法院等渠道公开拍卖抵押房产的方式对二手房乃至整个房地产市场的影响短期看，可能是局部的、结构性的，但从长远、总体看，其对市场悲观预期的强化则是深远的。更为重要的是，这一现象所映射出的银行信贷机制、理念层面的问题值得反思。
其一：银行为什么会不惜以低于市场价格的方式出售抵押房产？这或与我国银行体系对抵押物处置机制上的非公允性相关：对于客户抵押的房产，银行瞄准的目标是收回贷款本息而非以合适价格处置房产。也就是说，只要能收回贷款本息，让不良资产尽快出清，银行可能会把价格挂得很低。按照现行抵债资产处置办法，资产拍卖后，银行一般按照多退少补方式操作，即拍卖所得超过贷款本息部分返还给客户，而不足偿还贷款本息部分，还需客户继续以其他方式弥补！这就涉及一个贷款抵押逻辑问题：按说客户以一定价值的房产做抵押获得贷款之时，银行对抵押资产的价值应该是认可的，即充分考虑了房产作为抵押物可能出现的价格波动，——这一风险应该是银行本身应该容忍的，体现的是银行信贷运行的基本逻辑，即把管理风险作为经营的标的。银行以一定利息收入为条件向客户发放贷款，暂时持有风险；待客户归还本息后释放持有的风险。换言之，抵押物价值缩水的风险本应包含于信贷风险之中，应该是银行可容忍、可承受的。但现实情况是，当抵押物价值缩水，银行会要求客户补偿缩水部分，这显然有失公允！这也恰是银行不惜低价处置抵债资产的“底气”。
其二：如何对待银行信贷行为中的个体理性与集体非理性碰撞问题？从个体看，单个银行无论以何种方式加快处置抵债资产，都是无可厚非。无论从规避资本消耗、规避市场风险、满足监管考核要求还是加速市场出清、增强流动性角度，银行这一行为背后都包含了在多重压力下的理性选择因子，都具有典型的个体理性特征。但是，若许多银行按照同样的“理性”行事，就可能形成共振效应，扩大矛盾、放大风险，表现为集体非理性，形成较明显的社会负反馈。银行“以价换量”的理性策略，在宏观层面可能推动房价陷入降价螺旋。同时，还可能形成风险传染。尽管银行通过处置抵押房产降低了个体风险，但集体行动可能带来新的系统性风险：大规模折价处置房产可能带来抵押物价值系统性重估，导致银行体系内尚未处置的抵押物价值萎缩，并通过金融体系推动风险跨区域传导。而且，银行个体理性演变为集体非理性还可能导致社会成本外部化，将部分成本转移给社会，可能强化市场对房价下跌的悲观预期，从而抑制部分家庭的大额消费支出。在科学处理个体理性与集体非理性矛盾问题上，除了监管部门需要加强窗口指导外，还需要银行机构强化金融的政治性、人民性意识，履行其作为社会经济命脉所应承担的系统性责任，既要有微观的精细化管理，更要有宏观的全局意识和系统协同观。
其三：如何强化银行逆周期思维，树立银企风险一体化意识，提升风险容忍度，改变简单的拍卖处置抵押物的做法？银行直售房的增加、以房地产为抵押的贷款不良上升，除了经济环境的不景气、借款人本身行为的不审慎外，还与银行信贷理念的落后性、过低的风险容忍度及不科学的考核激励机制相关。改变这种状况，需要银行实现从“典当行”到“合伙人”根本性的转变，即要从被动的抵押物持有者和清算者，转变为与企业命运交织的主动风险管理者。这就要求银行不再将抵押物视为风险管理的终点，而是将其看作维系银企关系、共渡周期的一种工具。首先，银行应增强逆周期思维，做“平滑器”而非“放大器”。在顺周期应主动提高抵押率要求，对热门行业和激进扩张的企业保持警惕；在逆周期，要避免“雨天收伞”，不盲目抽贷、断贷，积极主动运用无还本续贷等模式帮助企业穿越周期。其次，要平滑抵押物处置节奏。建立抵押物处置的“熔断机制”。当某一区域或行业出现大量不良资产时，监管或行业协会可协调处置节奏，避免银行“踩踏式”抛售，加剧市场下跌。可将部分抵押物处置从“卖出”模式转为“持有运营”模式，以时间换空间。再次，要强化银企风险一体性意识，构建银企“命运共同体”。银行应深刻认识到，与客户是唇齿相依的关系，要适当提升风险容忍度，重视“风险减量”管理，从“事后救火”到“早期介入”。 同时，要优化内部考核与激励机制，建立清晰的风险免责容错机制。第四，要改变简单拍卖处置方式，探索多元化的抵押物处置路径。针对抵押房产（或其他资产），银行可以积极探索“以租代售”“租赁权拍卖”“收益权质押”等模式，达到这既能产生稳定的现金流覆盖部分贷款利息又避免了低价抛售对市场的冲击的目的。
总之，要倡导长期主义，适当拉长考核周期，培育逆周期思维和科学风险容忍度的有机土壤。当然，监管部门也需要在风险分类、拨备计提等方面给予银行更大的灵活性和包容性，为银行的改革“松绑”。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
