如果说中央经济工作会议为2026年稳定房地产市场定了政策总基调即“着力稳定房地产”，那么《求是》杂志特约评论员文章“改善和稳定房地产市场预期”则直接催化了稳房地产政策组合拳的出台。房地产带有显著的金融资产属性，房地产仍然是支撑国民经济的基础产业，政策要一次性给足，住房是普通家庭最大、最重要的资产．．．．．． 这些观点既是对房地产市场运行规律的觉醒，也倾注了对民生的关注与理解。更为重要的是，对当前 “房地产重要性下降”的论调进行了回应和澄清。这无疑将极大提振市场信心。
紧随其后，一系列聚焦稳房地产的政策相继出炉：1 月 14 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布公告，将延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，连同2025 年 12 月 30 日财政部、税务总局发布的《关于个人销售住房增值税政策的公告》，形成了财政税收方面“增值税+个人所得税”的政策组合拳；1 月 15 日，央行宣布结构性降息，同步调整商业用房购房贷款首付比例至30%，连同地方层面纷纷推出的的购房贷款贴息政策，形成了金融层面的“降息+贴息”政策组合拳。其中，“住房贷款贴息政策”与“换购住房退税政策”显然是近期备受关注的两项政策。相交而言，市场对贴息政策的关注热度和期待程度似乎更明显。原国家房改课题组组长孟晓苏于2026年1月频频在网间发声，提出所有正在偿还住房抵押贷款的居民都应享受贷款贴息政策，建议直接一步到位实施，待经济回暖后终止。清华大学ACCEPT研究院发布的《宏观经济报告》指出，面对房价不断下跌的短期不利因素，要尽快出台房贷贴息的政策，来扭转居民的购房预期，“撬动280万亿居民房地产资产”。
贴息和退税政策，同样是花财政的钱，哪一个更有效？穿透来看，两项政策对楼市稳定的直接效应、对消费及金融风险的溢出效应以及政策“含金量”等方面还是存在一定差异的，从提升财政效率视角或值得政策决策者综合权衡。
从政策内容看，两项政策的政策层级、核心内容、受益群体及政策目标均存一定差异性。换购住房退税政策是一项全国性政策，其核心内容是：对出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。新购住房金额≥现住房转让金额的，全额退还；不足的按比例退还。该政策所面向的群体主要是“卖旧买新”的改善型需求家庭，政策旨在降低其置换交易成本。而住房贷款贴息政策总体上属于地方性政策，各地细则（贴息比例、期限、上限）不一，目前已开始在武汉、南京等部分城市试点。其核心内容是，对在指定期间内购买新建商品住房或二手住房并办理按揭的购房人，给予每年贷款利息一定比例（如50%）、一定贴息期限（如36个月）的补贴；贴息政策面向的目标群体主要是新增购房者，尤其是首套和改善型需求，旨在直接降低其月供成本。
从直接效应比较，两项政策在刺激需求、稳定房价、去库存等方面所产生的效应不同，对市场预期的影响也不同。换购住房退税政策能针对性地释放改善型需求，有助于畅通当前楼市“卖一买一”置换链条。通过退税直接降低置换成本，有助于打通二手房与新房的循环，带动整体交易活跃度。通过促进置换交易，有助于稳定二手房价格预期，防止房价持续下行，从而整体上稳定市场情绪。通过激活二手房市场流动性，使卖旧房者获得资金和资格购入新房，从而间接促进新房去库存。而住房贷款贴息政策有助于直接降低入市门槛，通过“隐形降息”（如1%贴息相当于利率下降约1个百分点）显著减少购房人月供，从而有效激活刚性和改善型需求。该政策通过降低持有成本，为房价提供底部支撑，旨在“稳房价而非强刺激销量”，收敛房贷利率与租金回报率的利差，阻断房价下行螺旋；通过直接刺激新房购买，加速房企去库存和资金回笼，缓解房企债务风险。其给出的市场信号明确，充分显示政府通过财政手段托底市场的决心；但作为地方政策，整体市场影响力取决于推广范围和力度。
从溢出效应比较，两项政策对拉动消费、防控金融风险、促进金融稳健运行、提升资产质量等方面也表现出明显的差异性。在拉动消费方面，换购退税政策对消费拉动效应相对间接和集中。退税资金一次性到位，主要缓解换房家庭的资金压力，部分可能转化为新房装修或购置家电的消费。但其效应更依赖于置换交易的成功完成，且受益群体限于有换房意愿的家庭，覆盖面相对较窄。而贷款贴息政策对消费的拉动效应更为直接和广泛。因为月供减少相当于“变相加薪”，可直接增加居民可支配收入。这不仅有助于缓解高月供对消费的挤压，还有望提振与住房相关的 消费。在促进金融风险防控方面，换购退税主要通过促进交易活跃、稳定资产价格来防范房地产市场系统性风险。顺畅置换链条可防止二手房市场“冻结”引发的流动性风险，降低因资产缩水导致的家庭资产负债表恶化和潜在信用风险。相对而言，贷款贴息所产生的金融稳定效应更为突出，实现了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的多赢。在保护银行息差、促进金融业稳健运行方面，贴息政策通过财政补贴而非直接降息让利，避免了进一步压缩银行盈利空间，有助于缓解“让利购房者”与“保盈利”之间的矛盾。在提升银行资产质量方面，通过降低购房者月供压力，有助于减少提前还款潮，稳定银行信贷资产和现金流。同时，激活的房贷属于优质资产，有助于改善银行资产结构。
总体上，两项政策各有千秋。换购住房退税政策虽有一定杠杆效应，但其撬动的交易总额取决于换房家庭本身的资产规模和新购住房价值。它主要解决的是交易环节成本障碍问题，而非直接提供购房信贷支持。其受益群体精准但相对较窄，仅限于在特定时期内完成“卖旧买新”操作的改善型家庭。该政策突出亮点是，有助于解决当前楼市“置换循环不畅”这一最突出的结构性矛盾，且执行相对简便，因主要依赖现有税收征管体系，涉及部门协调较少。住房贷款贴息政策所体现的财政杠杆效应相对较高，财政资金起到了“四两拨千斤”的作用。其受益群体规模较大，潜在覆盖面更广，惠及所有符合条件的新购住房家庭（尤其是首套刚需）。该政策有助于纾解当前金融体系面临的两难痛点，既能直接刺激需求、稳房价，又能关键性地维护金融系统稳定，缓解银行息差压力。但该政策对地方财政压力较大，特别是房价高、房贷规模大的核心城市，需要中央与地方财政协同。
毫无疑问，换购住房退税政策作为一项精准、连续的政策，在疏通市场置换链条、稳定改善型需求预期方面具有不可替代的作用；但从财政资金的使用效率（杠杆效应）、受益规模、以及解决当前市场核心问题的针对性来综合比较和评判，住房贷款贴息政策的整体“含金量”似乎更高也更为有效。一是效力更全面。 不仅能够刺激需求、稳定市场，还能系统性地缓解银行息差压力、稳定信贷资产，这是单一税收政策无法实现的。二是杠杆效应更显著。以较小的财政资金撬动了巨额的信贷投放和资产价值，财政资金的乘数效应和效率明显高于一次性退税。三是受益面更广。支持对象涵盖广泛的刚需和改善群体，覆盖面明显大于退税政策。 四是高度契合当前市场痛点。当前房地产市场低迷与金融系统承压并存。贴息政策同时针对“需求不足”和“金融风险”两个核心问题发力。
政策选择的比较，实际上反映了对房地产市场关注点的分歧：关注存量还是关注增量。个人认为，我国房地产市场已进入存量房时代，这也是房地产转型发展的基本依据。基于这一现实，无论是要稳房地产、拉房地产，还是希望通过房地产释放消费购买力、修复消费信心，关注的重心应该是存量房，而不应局限于新房市场。面向存量房市场的政策最具普惠性，覆盖面最广，驱动力最强，财政资金效率最高。因此，建议适时将住房贷款贴息政策由地方层面上升为全国统一政策，并将范围扩展至存量房，使所有正在偿还住房抵押贷款的居民都能享受政策红利，最大化政策效力。用贴息政策稳住存量房贷家庭，既有助于保持金融稳定，更有助于激活居民消费意愿、促进消费扩容。这与财政部1月20日刚刚出台的《关于优化实施个人消费贷款财政贴息政策有关事项的通知》应该是殊道同归的。
当然，政策选择上，贴息和退税政策并非是二选一。讨论二者的有效并非为了取舍，而是要在扬长避短之中寻求政策合力。实际上，针对当前房地产市场状况，我们更需要讨论的是，如何加快稳的步伐、降低稳的代价、缩短稳的时间、提升稳的效率，如何尽可能缩短调整时间、熨平市场波动，因此需要“政策要一次性给足”，需要发挥财政政策与金融政策协同与联动。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
